Portfolioanalyse und Empfehlung Entwicklungsstrategie Siedlungsgenossenschaft «Im Möösli» Biel

Die Siedlungsgenossenschaft «Im Möösli» ist im Besitz von bescheidenen 52 Reihen- und 21 Einfamilienhäusern im Bieler Quartier «Möösli», welche zwischen 1943 und 1947 durch den Bieler Architekten Eduard Lanz erstellt wurden. Der unterschiedliche Sanierungsstand der Häuser – teilweise im Eigenbau erfolgt – und die sehr geringe Dichte im Teilgebiet der Einfamilienhäuser sind, im Hinblick auf die bevorstehende Erneuerung der Baurechtsverträge mit der Stadt Biel, eine grosse Herausforderung für die Genossenschaft.
 

Für die Erneuerung der Baurechtsverträge fordert die Stadt Biel eine Zielvereinbarung gemäss dem Reglement über die Förderung des gemeinnützigen Wohnungsbaus (RFGW). Diese angestrebte Zielvereinbarung basiert auf dem Arbeitspapier der Liegenschaften der Stadt Biel (Stand September 2018) und hat das Ziel, das Potenzial der Parzellen hinsichtlich Verdichtung und Entwicklung zu prüfen und klar zu definieren.
 

Die AGGP GENOSSENSCHAFT wurde 2023 beauftragt, anhand einer Zustands- und Finanzanalyse des Liegenschaftsportfolios der Genossenschaft mit Richtwerten für die Instandsetzungskosten der nächsten 30 Jahre Empfehlungen für das weitere Vorgehen in Bezug auf die Entwicklungsstrategie zu erarbeiten. Diese sollten als Grundlage für die Verhandlungen mit der Stadt Biel dienen. Die Zustandsanalyse und die daraus abgeleiteten strategischen Entwicklungsszenarien wurden im Frühling 2024 erfolgreich abgeschlossen und bieten der Siedlungsgenossenschaft «Im Möösli» eine fundierte Entscheidungsgrundlage.
 

Im Rahmen der Analysen wurden zentrale Fragestellungen bearbeitet, etwa ob ein kompletter Ersatz der Einfamilienhäuser in verdichteter Bauweise, mit oder ohne Teilersatz der Reiheneinfamilienhäuser, erforderlich wäre, welche energetischen Massnahmen sinnvoll sein könnten und mit welchem Investitionsbedarf bei den verschiedenen Massnahmen zu rechnen ist.
 

Die daraus gewonnenen Erkenntnisse schufen eine solide Basis, um mit der Stadt Biel eine Zielvereinbarung abzuschliessen. Diese ist entscheidend, da ohne sie die Baurechtsverträge lediglich provisorisch verlängert werden können.
 

Mit dem erfolgreichen Abschluss dieses Projekts hat die Siedlungsgenossenschaft «Im Möösli» einen bedeutenden Schritt unternommen, um die Zukunft ihres Liegenschaftsportfolios langfristig zu sichern und eine nachhaltige Entwicklung zu gewährleisten. Die erarbeiteten Grundlagen bieten klare Perspektiven für die strategische Planung sowie die anstehenden Verhandlungen mit der Stadt Biel.

Mit dem erfolgreichen Abschluss dieses Projekts hat die Siedlungsgenossenschaft «Im Möösli» einen bedeutenden Schritt unternommen, um die Zukunft ihres Liegenschaftsportfolios langfristig zu sichern und eine nachhaltige Entwicklung zu gewährleisten. Die erarbeiteten Grundlagen bieten klare Perspektiven für die strategische Planung sowie die anstehenden Verhandlungen mit der Stadt Biel.

La coopérative d'habitation « Im Möösli » est propriétaire de 52 modestes maisons mitoyennes et de 21 maisons individuelles dans le quartier biennois du «Petit Marais», construites entre 1943 et 1947 par l'architecte biennois Eduard Lanz. Le niveau d'assainissement variable des maisons - en partie réalisées en auto-construction - et la très faible densité dans le sous-secteur des maisons individuelles constituent, dans la perspective du renouvellement imminent des contrats de droit de superficie avec la ville de Bienne, un défi majeur pour la coopérative.

Pour ce renouvellement, la ville de Bienne exige un accord-cadre conformément au Règlement sur la promotion du logement d’utilité publique (RPLUP). Cet accord-cadre envisagé repose sur le document de travail relatif aux biens immobiliers de la Ville de Bienne (édition de septembre 2018) et vise à examiner et définir clairement le potentiel des parcelles en matière de densification et de développement.

La AGGP COOPÉRATIVE a été mandatée en 2023 d'élaborer des recommandations pour la suite de la stratégie de développement sur la base d'une analyse de l'état et des finances du portefeuille immobilier de la coopérative, avec des valeurs indicatives pour les coûts de remise en état des 30 prochaines années. Ces recommandations devraient servir de base aux négociations avec la Ville de Bienne. L'analyse de l'état et les scénarios de développement stratégique qui en découlent ont été achevés avec succès au printemps 2024 et offrent à la coopérative d'habitation « Im Möösli » base solide pour la prise de décisions.

Dans le cadre des analyses, des questions centrales ont été traitées, telles que la nécessité d'un remplacement complet des maisons individuelles en construction dense, avec ou sans remplacement partiel des maisons mitoyennes, les mesures énergétiques qui pourraient être judicieuses et quels seraient les besoins en investissement pour chaque option envisagée.

Les résultats obtenus ont permis de poser une base solide pour conclure un accord-cadre avec la ville de Bienne. Cet accord est essentiel, car sans lui, les contrats de droit de superficie ne pourraient être prolongés que de manière provisoire.
 

Avec l'achèvement réussi de ce projet, la coopérative d'habitation «Im Möösli» a franchi une étape importante pour assurer l'avenir à long terme de son portefeuille immobilier et garantir un développement durable. Les bases élaborées offrent des perspectives claires pour la planification stratégique ainsi que pour les négociations à venir avec la ville de Bienne.